FIIs: os erros mais comuns que fazem investidores perderem dinheiro

 

FIIs: erros comuns que fazem investidores perderem dinheiro

Os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) se tornaram extremamente populares no Brasil, principalmente pela promessa de renda mensal, ganhar dinheiro sem precisar se "preocupar", isenção de imposto de renda sobre os rendimentos e facilidade de acesso ao mercado imobiliário. No entanto, apesar dessas vantagens, muitos investidores perdem dinheiro com FIIs, não por culpa do produto em si, mas por erros de estratégia, comportamento e falta de conhecimento.

Neste artigo, você vai entender quais são os erros mais comuns cometidos por investidores de FIIs, por que eles acontecem e como evitá-los para construir uma carteira mais sólida e sustentável no longo prazo.

---

1. Comprar FII apenas pelo dividend yield

Este é, sem dúvida, o erro mais comum. Muitos investidores escolhem seus FIIs olhando apenas para o dividend yield (DY), ou seja, quanto o fundo paga de rendimento mensal em relação ao preço da cota anual. O problema é que um DY alto nem sempre é sinal de qualidade,. É só um sinal que ele está pagando bem.

Um fundo pode estar pagando muito porque:

. Vendeu imóveis (rendimento não recorrente): os FIIs tem obrigação por lei de pagar 95% de seus lucros auferidos no semestre, então no mês o FII pode ter feito uma venda e repassou para seus cotistas o lucro;

. Está distribuindo reservas: o FII tem um reserva acumulada chamada de caixa, onde ele pode distribuir suas reservas de acordo com suas políticas de distribuição de proventos;

. Teve aumento temporário de receitas: quando alguém paga uma multa para o FII ou quando recebe adiantamento de seus CRIs; 

. O preço da cota caiu por problemas estruturais: logo o FII muda seu objetivo e seu preço baixa, mas seu rendimento é o mesmo. Lembrando, o fundo paga de rendimento mensal em relação ao preço da cota anual.

Quando o investidor compra apenas pelo seu DY, corre o risco de entrar em fundos insustentáveis, que reduzem dividendos no futuro e ainda sofrem forte desvalorização das cotas, como os FIAGROS que há bastante rentabilidade, mas há bastante inadimplência de pagamentos.

Como evitar: Analise a recorrência dos rendimentos, a qualidade dos imóveis, contratos, vacância, histórico do fundo em seu relatório gerencial e se não há nada de absurdo em suas dívidas 

---

2. Ignorar a qualidade dos imóveis

FIIs são, no fim das contas, investimentos imobiliários. Ainda assim, muitos investidores não sabem que você é dono de uma parte, logo você deve saber: 

. Onde ficam os imóveis: imóvel mal localizado valoriza menos, não irá ter inquilino, logo o rendimento cai;

. Se estão em regiões valorizadas: estar em locais bem localizados para o segmento do fundo e em regiões boas no Brasil;

. Se têm liquidez no mercado: liquidez é quanto tempo o ativo demora para virar dinheiro para o seu bolso, ou seja, se o seu FII não tiver uma liquidez boa irá demorar para vender e comprar o mesmo.

Comprar FIIs com imóveis mal localizados ou obsoletos aumenta o risco de:

. Vacância prolongada: vacância é algo vago, ou seja, se o FII possui um imóvel vago ele perde rendimento e irá distribuir menos a seus cotistas; 

. Aluguel abaixo do mercado: como os imóveis não estão bem localizados, o aluguel será abaixo do esperado e se estiver algum problema com o mesmo. 

. Dificuldade de reposição de inquilinos: se o imóvel é de industrial será difícil repor um inquilino, pois precisa atender as mesmas necessidades do anterior, Ex; se for uma fábrica de ferro, terá que ser por outra fábrica de ferro. 

Como evitar:
Leia os relatórios gerenciais e avalie localização, tipo de imóvel (logístico, lajes corporativas, shopping, hospital etc.) e potencial de longo prazo.

---

3. Não entender o tipo de FII que está comprando

Existem diferentes categorias de FIIs, cada uma com riscos específicos:

. FIIs de tijolo: investem em imóveis físicos, como: hospitais, lajes corporativas, galpões logísticos e industriais, shoppings; 

. FIIs de papel: emprestam dinheiro para construir prédios, galpões, etc. Emitem CRIs ( Certificado de Recebimento Imobiliários) para seus devedores que pagam com juros;

. FIIs híbridos: são uma mistura, logo não tem um segmento específico, como galpões e Renda Urbana (GARE11) e e em papéis CRIs e LCIs ( Letras de Crédito Imobiliário);

. FIIs de fundos (FOFs): como o próprio nome diz, eles investem em outros FIIs;

. FIIs monoativo: eles possuem apenas um ativo na sua carteira (GTWR11,  ele possui uma laje corporativa do Banco do Brasil em seu portfólio).

Muitos investidores compram sem saber como o fundo gera renda. Isso leva a frustrações, especialmente quando o cenário econômico muda.

Por exemplo: FIIs de papel sofrem com mudanças nos juros (Taxa SELIC) e inflação (IPCA); FIIs de tijolo sofrem com vacância e economia fraca

Como evitar: Entenda claramente a fonte de receita do fundo e se ela faz sentido para o momento econômico e para o seu perfil.

---

4. Falta de diversificação

Investir todo o capital em poucos FIIs ou em um único setor é extremamente arriscado.

Alguns erros comuns:

. Concentrar tudo em FIIs de shopping: pois em um shopping é mais arriscado pois é sensível em vários cenários, como a pandemia recente que vários shoppings sofreram lockdown; 

. Ter vários FIIs, mas todos do mesmo segmento: como em shoppings pode acontecer em outros setores, mas em outras proporções, logo diversificar é muito importante!

A diversificação reduz impactos de crises específicas e melhora a estabilidade dos rendimentos, desde que haja correlação negativa entre os ativos.

Como evitar:
Diversifique por: Tipo de FII (papel e tijolo), Segmento imobiliário (logística, shopping, renda urbana, dentre outros), Inquilinos (ter bastante inquilinos e não serem chatos)

---

5. Não ler os relatórios gerenciais

Os relatórios gerenciais são a principal fonte de informação do investidor de FIIs. Ignorá-los é investir no escuro, onde o gestor faz um breve resumo do que aconteceu no mês e perspectivas do fundo nos próximos meses. 

Neles constam informações sobre:

. Resultados financeiros: se o FII teve que usar uma parte de sua reserva para aumentar o valor distribuído a seus cotistas e como ele conseguiu esse total de receita no mês; 

. Vacância: há a física e financeira, a física e quanto está vago em seus imóveis e a finaceira é quanto ele está deixando de receber de seus imóveis, ela é medida em porcentagem;

. Endividamento: também conhecida como alavancagem, é quanto o FII está devendo em dívidas e obrigações de aquisições; 

. Estratégia do gestor: o que o gestor pretende fazer com o FII nos próximos meses para aumentar sua rentabilidade, baixar o endividamento, dentre outras coisas; 

. Eventos relevantes: muito importantes, pois o gestor irá comunicar a você o que está acontecendo com o fundo, seja em "Fatos Relevantes", "Outros Comunicados"; é de extrema importância que você leia eles, para se manter informado de algo relevante.

Como evitar: Crie o hábito de ler os relatórios mensalmente, mesmo que de forma objetiva. Não tenha preguiça, porque você cedo para ir trabalhar e perde dinheiro pela sua comodidade.

---

Conclusão

Os FIIs podem ser excelentes aliados na construção de patrimônio, renda passiva e ganhar um fluxo de caixa mensal para investir mais dinheiro, mas não são investimentos isentos de risco. A maioria das perdas acontece por falta de estudo, excesso de confiança ou decisões emocionais.

Evitar os erros mais comuns como comprar apenas pelo seu alto dividend yield, ignorar fundamentos e não diversificar já coloca o investidor à frente da maioria, pois muitos seguem diquinhas.