FIIs ou imóveis físicos: qual vale mais a pena?
A busca por renda passiva leva muitos investidores a uma mesma dúvida:
vale mais a pena comprar imóveis físicos para alugar ou investir em Fundos Imobiliários (FIIs)? Ambas as alternativas têm potencial de geração de renda recorrente, mas funcionam de maneiras muito diferentes em custos, riscos, liquidez e gestão.
Neste artigo, vamos analisar ponto a ponto para ajudar você a decidir qual faz mais sentido para o seu perfil.
O que são FIIs?
FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) são veículos que reúnem recursos de vários investidores para adquirir: shoppings, galpões logísticos, hospitais, escritórios corporativos, recebíveis imobiliários, entre outros ativos do setor, ou seja, você compra uma parte de um imóvel e recebe aluguel por ele, que é chamado de proventos. O investidor compra cotas do fundo na Bolsa e, em troca, recebe rendimentos mensais provenientes de aluguéis ou juros de operações imobiliárias. Não é necessário administrar nada, existe um gestor profissional responsável por negociar contratos, acompanhar vacância e decidir investimentos por você.
O que são imóveis físicos para investimento?
Aqui falamos do modelo tradicional: comprar apartamento, casa, sala comercial ou terreno, alugar, receber o aluguel periodicamente. Neste caso, o proprietário assume: manutenção, vacância, reforma, impostos, negociação com inquilinos, burocracias jurídicas. Pode gerar bons resultados mas exige capital maior e gestão ativa, para comprar um imóvel você precisa desembolsar uma boa quantia de dinheiro, além de lidar com inquilinos chatos, problemas nos imóveis, dentre outros problemas.
Comparação prática: FIIs x Imóveis físicos
Abaixo, a análise ponto a ponto.
1. Capital inicial necessário
FIIs
. É possível começar com valores baixos, você consegue comprar uma cota de um FII por R$10,00 ou até menos, então o mito de precisar de muito dinheiro para investir está desmentido.
. Muitas cotas custam menos que R$ 100, logo você é dono de uma parte de um imóvel por R$100,00 e ainda recebe proventos. Lembrando, esses proventos são isentos de imposto de renda.
. Permite diversificar desde o início, no caso, você consegue investir em um FII por R$10,00, e esse fundo imobiliário possui 10 imóveis.
Imóvel físico
. Exige alto desembolso, sendo assim para ser dono de um imóvel você precisa desembolsar uma boa grana.
. Entrada + financiamento + custos cartoriais + ITBI, ou seja, muita burocracia e risco de quebrar com o financiamento.
. A diversificação costuma vir apenas depois de muitos anos, portanto para você diversificar seus imóveis você precisa de bastante dinheiro.
Conclusão: FIIs são muito mais acessíveis para quem está começando.
2. Liquidez (facilidade para vender)
FIIs
. Vendidos diretamente na Bolsa e são vendidos e comprados instantaneamente.
. Em poucos dias o dinheiro volta para a conta, você compra e vende rapidamente e o dinheiro volta logo para a usa carteira
Imóvel físico
. Venda pode levar meses (ou anos), dependendo do lugar pode ser vendido muito fácil (mas não é na hora) e demorar bastante tempo para ser vendido.
. Pode ocorrer desconto elevado para vender rápido, se você está precisando muito do dinheiro irá ter que vender num preço abaixo que quer para vender rapidamente ou porque você não está conseguindo vender o imóvel.
Conclusão: FIIs oferecem liquidez significativamente maior.
3. Custos e despesas
FIIs
. Taxa de administração/gestão já embutida, já é retido na fonte, não precisa se preocupar
. Geralmente não exigem gastos extras do cotista, você não tem inquilino chato e se der algum problema é o gestor que resolve, você têm paz e tranquilidade.
. Rendimentos normalmente isentos de IR para pessoa física (com regras específicas). irá pagar imposto de renda só se tiver 10% do FII, ou seja, você precisa ter alguns milhões.
Imóvel físico
. IPTU, você precisa pagar se for dono.
. Condomínio, há um valor do condomínio que você precisa pagar.
. Manutenção, caso houver algum imprevisto, como porta quebrou, vazamento, dentre outros, com o imóvel é você que precisa pagar
. Períodos sem aluguel, em algum momento seu imóvel não terá inquilino, e você não irá receber nada.
. Imposto sobre ganho de capital na venda, já nos imóveis você precisa pagar IR se vender o imóvel, a alíquota varia de 15% a 22,5%.
Conclusão: imóveis físicos têm custos menos previsíveis.
4. Renda mensal
FII
. Pagamentos mensais (na maioria dos casos), você recebe seus proventos mensalmente.
. Distribuições variáveis, mas relativamente estáveis. Ás vezes pode variar dependendo de como foi o desempenho do seu FII no mês.
. Baseadas em contratos ou operações estruturadas. Os contratos são atípicos, ou seja, beneficia mais o FII do que o inquilino.
Imóvel físico
. Aluguel mensal previsível quando ocupado, você sempre irá receber o mesmo valor.
. Mas pode haver vacância e atraso de inquilino, alguém pode não pagar você comprometendo sua renda mensal.
Conclusão: ambas geram renda, porém FIIs tendem a ser mais estáveis e automatizados.
5. Diversificação
FIIs
Com poucas cotas, você pode ter exposição a: dezenas de imóveis, diferentes cidades, diferentes tipos de contratos, diferentes segmentos.
Imóvel físico
Geralmente fica concentrado: em um bairro,em um tipo de imóvel, em um único inquilino.
Conclusão: FIIs entregam diversificação superior.
6. Riscos
FIIs
. Queda de preços na Bolsa, dia a dia seus preços variam, podendo ser desvalorização ou valorização de sua cota.
. Erros de gestão, (nem tudo são flores), como há compras de imóveis caros, vendas baratas, dívidas altas, dentre outros.
. Mudanças regulatórias, quando muda o gestor há mudanças de como operam, como compram, dentre outras coisas.
. Vacância em portfólios específicos, ou seja, não um inquilino no imóvel, isso gera uma distribuição menor de proventos a seus cotistas.
Imóvel físico
. Inadimplência, corre o risco de seu inquilino ficar meses devendo o aluguel para você.
. Vacância prolongada, muito tempo o seu imóvel irá ficar sem inquilino, trazendo prejuízo para o seu bolso.
. Desvalorização da região, há certas regiões que o imóvel pode desvalorizar como aumento da violência na região dele, dentre outras diversas coisas.
Conclusão: ambos têm riscos apenas são diferentes.
7. Controle e “sensação de posse”
Aqui está um fator emocional importante.
FIIs
. Você é dono indireto, você não tem poder sobre o imóvel, logo se o gestor vender ou comprar um imóvel e você não gostar você não tem o que fazer.
Imóvel físico
. Controle total, aqui, você é dono do imóvel, logo pode fazer o que quiser, como vender a um preço, alugar a outro, fazer o melhor que é para você.
Para algumas pessoas, possuir “tijolo” é fundamental mesmo que não seja a opção mais eficiente financeiramente. Pois você tem o controle do imóvel.
Então… diante disso, fazemos a pergunta: "Qual vale mais a pena?"
Não existe resposta única.
Depende do seu perfil de investidor.
FIIs costumam ser melhores para quem: busca renda passiva sem burocracia, possui pouco capital inicial, valoriza liquidez, quer diversificação, prefere gestão profissional.
Imóvel físico costuma ser melhor para quem: tem capital alto, tolera burocracia, deseja controle total do ativo, pensa no uso próprio no futuro, sente segurança em “ver” o patrimônio.
Conclusão
Tanto FIIs quanto imóveis físicos podem ser excelentes instrumentos de geração de renda e preservação de patrimônio.
A diferença está em:
. Liquidez, no caso um FII será vendido instantaneamente já o imóvel irá demorar um pouco;
. Custo, para comprar um imóvel irá ter que pagar "caro", já um FII pode pagar R$10,00;
. Risco, ambos terão riscos, mas num FII, há diversificação de carteira (depende do ativo), já no imóvel terá que ter muito dinheiro para ter diversificação;
. E perfil do investidor, O MAIS IMPORTANTE, depende da sua metodologia de investimento, você precisa tirar suas próprias conclusões para investir em imóveis ou em FIIs, para saber qual o melhor para VOCÊ.
O mais importante é não decidir apenas por emoção mas por planejamento.
.jpg)
Nenhum comentário:
Postar um comentário